Buying a Home: ಕಣ್ಣೀರು ತರದಿರಲಿ ಕನಸಿನ ಮನೆ! ಮನೆ, ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಖರೀದಿಗೆ ಮುನ್ನ ಗಮನಿಸಬೇಕಾದ ಮುಖ್ಯ 9 ಅಂಶಗಳು

Buying a Home: ಕಣ್ಣೀರು ತರದಿರಲಿ ಕನಸಿನ ಮನೆ! ಮನೆ, ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಖರೀದಿಗೆ ಮುನ್ನ ಗಮನಿಸಬೇಕಾದ ಮುಖ್ಯ 9 ಅಂಶಗಳು,ಕಣ್ಮುಚ್ಚಿ ಮನೆ ಕೊಳ್ಳಬೇಡಿ, ಮೋಸ ಹೋಗಿ, ಕಣ್ಣೀರಲ್ಲಿ ಕೈತೊಳೆಯಬೇಡಿ!

Buying a Home: ದಾರಿ ತಪ್ಪಿಸುವ ಮಾರ್ಕೆಟಿಂಗ್ ಬೋಷರ್‌ಗಳಲ್ಲಿ ಸ್ವಿಮ್ಮಿಂಗ್ ಪೂಲ್, ಕ್ಲಬ್ ಹೌಸ್ ಎಲ್ಲವೂ ಇರುತ್ತಿದ್ದವು. ಡಿಸ್‌ಪ್ಲೇ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್ ಗಳಲ್ಲಿ ಎಲ್ಲವೂ ಝಗಮಗಿಸುವಂತೆ ಕಂಡುಬರುತ್ತಿದ್ದವು. ಆದರೆ ವಾಸ್ತವದಲ್ಲಿ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣ ಪೂರ್ಣಗೊಂಡಾಗ ಅವ್ಯಾವೂ ಇರುತ್ತಿರಲಿಲ್ಲ! ಇನ್ನೂ ಎಷ್ಟೋ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ದುಡ್ಡು ಕಟ್ಟಿ ಆದ ಮೇಲೆ ಆಸ್ತಿ ದಾಖಲೆಗಳು ಸರಿಯಿಲ್ಲ ಎನ್ನುವುದು ಕಂಡುಬಂದು ವ್ಯಾಜ್ಯಗಳು ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಮೆಟ್ಟಿಲೇರುತ್ತಿದ್ದವು. ಜಸ್ಟ್ ಯೋಚನೆ ಮಾಡಿ, ಕನಸಿನ ಮನೆ ಖರೀದಿಗೆ ಕಷ್ಟಾರ್ಜಿತದ ಹಣ ಸುರಿದಿರುತ್ತೇವೆ….. ಆದರೆ, ‘ನಿಮ್ಮ ಆಸ್ತಿ ಕಾನೂನುಬಾಹಿರ’ ಅಂತಾದರೆ ಪರಿಸ್ಥಿತಿ ಏನಾಗಬೇಡ? ಇವೆಲ್ಲವೂ ರೇರಾ ಕಾಲಕ್ಕೂ ಮುನ್ನ ಕಂಡು ಬರುತ್ತಿದ್ದ ಸಮಸ್ಯೆಗಳ ಸ್ಯಾಂಪಲ್‌ಗಳು. ರೇರಾ ಜಾರಿಯಾಗಿ 8 ವರ್ಷಗಳಾದವು. ಪರಿಸ್ಥಿತಿ ಸುಧಾರಿಸಿದೆಯೇ? ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರ ಹಿತಕ್ಕಾಗಿ ರೇರಾ ಏನೇನು ಮಾಡಿದೆ? ರೇರಾ ಅನ್ನುವುದು ಗ್ರಾಹಕರ ಪಾಲಿಗೆ ಆಪ್ತರಕ್ಷಕ ಅನ್ನುವುದು ಸರಿ, ಇದರಾಚೆಗೂ ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರು ಯಾವ ವಿಷಯದಲ್ಲಿ ಎಚ್ಚರವಹಿಸಬೇಕು? ಇಲ್ಲಿದೆ ಮಹತ್ವದ ಮಾಹಿತಿ.

ಕಿಶೋರ್ ಅವರು 2015ರಲ್ಲಿ ಬೆಂಗಳೂರಿನ ಬಡಾವಣೆಯೊಂದರಲ್ಲಿ ನಿರ್ಮಾಣ ಹಂತದಲ್ಲಿದ್ದ ಅಪಾರ್ಟ್‌ ಮೆಂಟ್ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ ವೊಂದನ್ನು ಬುಕ್ ಮಾಡಿದರು. ಆ ಕಟ್ಟಡವನ್ನು 2019ರ ಅಂತ್ಯದ ಒಳಗಾಗಿ ವಾಸಕ್ಕೆ ಬಿಟ್ಟುಕೊಡುವುದಾಗಿ ಬಿಲ್ಡರ್ ಹೇಳಿದ್ದರು. ಅದಾಗಿ ಈಗ 10 ವರ್ಷಗಳು ಕಳೆದಿವೆ. ಬ್ಯಾಂಕ್‌ನಿಂದ ಕಿಶೋರ್ ಪಡೆದಿರುವ 45 ಲಕ್ಷ ರೂ. ಮೊತ್ತದ ಸಾಲದ ಪೈಕಿ, ಈಗಾಗಲೇ ಸಾಕಷ್ಟು ಹಣ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣ ಸಂಸ್ಥೆಗೆ ಪಾವತಿಯಾಗಿದೆ. ಆದರೆ ಈವರೆಗೂ ಕಿಶೋರ್‌ಗೆ ಸ್ವಂತದ ಸೂರು ಸಿಕ್ಕಿಲ್ಲ. ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟ್ ಬುಕ್ ಮಾಡಿದವರೆಲ್ಲಾ ಒಟ್ಟುಗೂಡಿ ಹಲವು ಬಾರಿ ಲೀಗಲ್ ನೋಟಿಸ್ ಕೊಟ್ಟರೂ, ಬಿಲ್ಡರ್ ಮಾತ್ರ ಯಾವುದಕ್ಕೂ ಜಗ್ಗಿಲ್ಲ. ಅತ್ತ ಸ್ವಂತ ಮನೆಯೂ ಇಲ್ಲದೆ, ಇತ್ತ ಸಾಲಕ್ಕೆ ಬಡ್ಡಿ ಕಟ್ಟುತ್ತಾ ಇದ್ದಾರೆ. ಸ್ವಂತದ ಮನೆಗೆ ದುಡ್ಡು ಹೊಂದಿಸಿದರೂ, ಬಾಡಿಗೆ ಕಟ್ಟುವಂತಹ ಇಕ್ಕಟ್ಟಿನ ಸ್ಥಿತಿ ಕಶೋರ್‌ರದ್ದು, ಇದು ಅವರೊಬ್ಬರ ಸಮಸ್ಯೆ ಮಾತ್ರವಲ್ಲ, ರಾಜ್ಯದಲ್ಲಿ ಪೂರ್ವಾಪರ ತಿಳಿಯದೇ ನಿರ್ಮಾಣ ಹಂತದ ಅಪಾರ್ಟ್‌ ಮೆಂಟ್ / ಮನೆಗಳನ್ನು ಖರೀದಿಸಲು ಹೋಗಿ ಸಾಕಷ್ಟು ಜನರು ಹೀಗೆ ಸಂಕಷ್ಟಕ್ಕೆ ಸಿಲುಕಿದ್ದಾರೆ.

2025ರ ಅಂಕಿ-ಅಂಶಗಳ ಪ್ರಕಾರ ಕರ್ನಾಟಕದಲ್ಲಿ ಒಟ್ಟು 2,630 ವಸತಿ ಕಟ್ಟಡಗಳ ನಿರ್ಮಾಣ ವಿಳಂಬವಾಗಿದ್ದು, ಈ ಪೈಕಿ ಬೆಂಗಳೂರಿನಲ್ಲಿ 1,300 ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣ ಯೋಜನೆಗಳು ಕುಂಟುತ್ತಿರುವುದು ಕಂಡುಬಂದಿದೆ. ಇದನ್ನು ತಪ್ಪಿಸಬೇಕಾದರೆ, ಮನೆ ಖರೀದಿ ನಿರ್ಧಾರ ಮಾಡುವ ಮುಂಚೆ ಅರಿತು ಮುನ್ನಡೆಯುವುದು ಮುಖ್ಯವಾಗುತ್ತದೆ. ಪ್ರತಿಯೊಬ್ಬರ ಜೀವನದಲ್ಲಿ ಮನೆ ಖರೀದಿ ಎನ್ನುವುದು ಅತ್ಯಂತ ದೊಡ್ಡ ಹಣಕಾಸಿನ ನಿರ್ಧಾರ. ಅಳೆದು ತೂಗಿ ಈ ತೀರ್ಮಾನ ಮಾಡದಿದ್ದರೆ ಮುಂದೆ ಸಂಕಷ್ಟಕ್ಕೆ ಸಿಲುಕಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಬನ್ನಿ ಮನೆ ಕೊಳ್ಳುವವರಿಗೆ ಕಾನೂನಿನ ಚೌಕಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ ಇರುವ ಹಕ್ಕುಗಳೇನು ಎಂಬುದನ್ನು ನೋಡೋಣ. ಅರಿತು ಜಾಗೃತ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಾಗೋಣ.

ರೇರಾ ನಿಯಮಗಳಿಗೆ ಮುನ್ನ ಅಡಕತ್ತರಿಯಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿದಾರರು!

ರೇರಾ ಅಂದ್ರೆ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ನಿಯಂತ್ರಣ ಮತ್ತು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಕಾಯ್ದೆ ಇದು ಬರುವ ಮುನ್ನ ಮನೆ ಖರೀದಿಸುವುದು ಎಂದರೆ, ಒಂದು ರೀತಿ ಜೂಜಾಡಿದಂತೆ ಎನ್ನುವ ಸ್ಥಿತಿ ಇತ್ತು, ಗ್ರಾಹಕರ ದಿಕ್ಕು ತಪ್ಪಿಸಲು ಬಿಲ್ಲರ್‌ಗಳು ತಮ್ಮೆಲ್ಲಾ ತಂತ್ರಗಳನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಳ್ಳುತ್ತಿದ್ದರು. 1300 ಚದರಡಿ ಸೂಪರ್ ಬಿಲ್ಡಪ್ ಏರಿಯಾ ತೋರಿಸಿ, ಆಸಲಿಗೆ ವಾಸಕ್ಕೆ 900 ಚದರಡಿ ಜಾಗ ಕೊಡುತ್ತಿದ್ದರು. ಇಷ್ಟೇ ಅಲ್ಲ, ಆಸ್ತಿ ಮೌಲ್ಯದ ಶೇ.25ರಿಂದ 30ರಷ್ಟು ಮೊತ್ತವನ್ನು ಏಕಕಾಲಕ್ಕೆ ಪಾವತಿಸುವಂತೆ (ಒನ್ ಟೈಮ್ ಪೇಮೆಂಟ್ ) ಸೂಚಿಸಿ ಒಂದು ರತೀದಿ ನೀಡುತ್ತಿದ್ದರು. ಅದಕ್ಕೊಂದು ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ಸಹ ಇರುತ್ತಿರಲಿಲ್ಲ.

ಒಂದೊಮ್ಮೆ ಕಟ್ಟಡ ಹಸ್ತಾಂತರ ಎಳಂಬವಾದರೂ, ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಅದನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸುವ ಅಧಿಕಾರವೇ ಇರುತ್ತಿರಲಿಲ್ಲ. ನಿಮ್ಮಿಂದ ಪಡೆದ ಹಣವನ್ನು ನಿಮ್ಮ ಕಟ್ಟಡದ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ ಗೆ ಬಳಸುತ್ತಾರೆ ಎಂಬ ಖಾತರಿಯೂ ಇರುತ್ತಿರಲಿಲ್ಲ. ಯಾವುದೋ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್‌ನ ಹಣ ಮತ್ತೆ ಯಾವುದಕ್ಕೋ ಬಳಕೆಯಾಗುತ್ತಿತ್ತು. ಕೆಲವೊಮ್ಮೆ ಸಾಲ ತೀರಿಸಲು ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿದಾರರ ಮೊತ್ತ ಬಳಸಿಕೊಳ್ಳುವುದೂ ಇತ್ತು. ಮೇಲಿನ ಉದಾಹರಣೆ ರೀತಿಯಲ್ಲಿಯೇ ಕೆಲವೊಮ್ಮೆ ಐದತ್ತು ವರ್ಷಗಳು ಕಳೆದರೂ ದುಡ್ಡು ಕೊಟ್ಟವರಿಗೆ ಮನೆ ಸಿಗುತ್ತಿರಲಿಲ್ಲ.

ದಾರಿ ತಪ್ಪಿಸುವ ಮಾರ್ಕೆಟಿಂಗ್ ಬೋಷರ್‌ಗಳಲ್ಲಿ ಸ್ವಿಮಿಂಗ್ ಪೂಲ್, ಕ್ಲಬ್ ಹೌಸ್ ಎಲ್ಲವೂ ಇರುತ್ತಿದ್ದವು. ಡಿಸ್‌ ಪ್ಲೇ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ ಗಳಲ್ಲಿ ಎಲ್ಲವೂ ಝಗಮಗಿಸುವಂತೆ ಕಂಡುಬರುತ್ತಿದ್ದವು. ಆದರೆ ವಾಸ್ತವದಲ್ಲಿ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣ ಪೂರ್ಣಗೊಂಡಾಗ ಅವ್ಯಾವೂ ಇರುತ್ತಿರಲಿಲ್ಲ, ಇನ್ನೂ ಎಷ್ಟೋ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ದುಡ್ಡು ಕಟ್ಟಿ ಆದ ಮೇಲೆ ಆಸ್ತಿ ದಾಖಲೆಗಳು ಸರಿಯಿಲ್ಲ ಎನ್ನುವುದು ಕಂಡುಬಂದು ವ್ಯಾಜ್ಯಗಳು ಕಾನೂನಿನ ಮೆಟ್ಟಿಲೇರುತ್ತಿದ್ದವು.

ಜಸ್ಟ್ ಯೋಚನೆ ಮಾಡಿ, ಕನಸಿನ ಮನೆ ಖರೀದಿಗೆ ಕಷ್ಟಾರ್ಜಿತದ ಹಣ ನೀಡಿರುತ್ತೇವೆ. ಆದರೆ, ನಿಮ್ಮ ಆಸ್ತಿ ಕಾನೂನುಬಾಹಿರ ಅಂತಾದರೆ ಪರಿಸ್ಥಿತಿ ಏನಾಗಬೇಡ? ಇವೆಲ್ಲವೂ ರೇರಾ ಕಾಲಕ್ಕೂ ಮುನ್ನ ಕಂಡುಬರುತ್ತಿದ್ದ ಸಮಸ್ಯೆಗಳ ಸ್ಯಾಂಪಲ್‌ಗಳು,

ರೇರಾ ಬಗ್ಗೆ ಈ ಸಂಗತಿಗಳು ನಿಮ್ಮ ಗಮನದಲ್ಲಿರಲಿ

▪️ಫ್ಲ್ಯಾಟ್/ಮನೆ ಖರೀದಿಸುವ ಮುನ್ನ ಯಾವಾಗಲೂ ನಿಮ್ಮ ರಾಜ್ಯದ ರೇರಾ ವೆಬ್ ಸೈಟ್‌ನಲ್ಲಿ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್‌ನ ವಿವರ, ಅನುಮೋದನೆ, ನಿರ್ಮಾಣದ ಕಾಲಾವಧಿ ಮತ್ತು ನಿರ್ಮಾಣ ಸಂಸ್ಥೆಯ ಬಗ್ಗೆ ಇರುವ ದೂರುಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿ.

▪️ಅದರ ಜೊತೆಯಲ್ಲಿ ಉಪ-ನೋಂದಣಾಧಿಕಾರಿಯ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ಭೂಮಿಯ ಹಕ್ಕುಪತ್ರವನ್ನು ಸ್ವತಂತ್ರವಾಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಿಕೊಳ್ಳಿ, ಬಿಲ್ಡರ್ ಸಲ್ಲಿಸಿರುವ ದಾಖಲೆಗಳು ಸರಿ ಇವೆಯೇ, ಇಲ್ಲವೇ ಎನ್ನುವ ಖಾತ್ರಿ ಇದರಿಂದ ಸಿಗುತ್ತದೆ.

▪️ರೇರಾ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ದೂರು ಪರಿಹಾರ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ಕೆಲವು ವೇಳೆ ನಿಧಾನವಾಗಬಹುದು ಎನ್ನುವುದು ನಿಮ್ಮ ಗಮನದಲ್ಲಿರಲಿ.

▪️ರೇರಾ ನಿಯಮಗಳು ಪ್ರತಿ ರಾಜ್ಯದಲ್ಲೂ ಕೊಂಚ ಭಿನ್ನವಾಗಿವೆ. ಕಾರ್ಯಕ್ಷಮತೆ ಮತ್ತು ಅನುಷ್ಠಾನ ಒಂದೊಂದು ರಾಜ್ಯದಲ್ಲಿ ಒಂದೊಂದು ರೀತಿ ಇರಬಹುದು. ರೇರಾ ಇತ್ತೀಚೆಗಷ್ಟೇ ಬಂದಿರುವುದರಿಂದ ಅದರಲ್ಲಿ ಸುಧಾರಣೆ ತರಲು ಸಮಯ ಹಿಡಿಯುತ್ತದೆ ಎನ್ನುವುದು ಗೊತ್ತಿರಲಿ.

▪️ಯಾವುದೇ ಬಿಲ್ಡರ್, ರೇರಾ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿಸಿದ್ದಾರೆ ಎಂದಾಕ್ಷಣ ಆಸ್ತಿಯ ಟೈಟಲ್ ಪಕ್ಕಾ ಇದೆ ಎಂದು ಖಾತರಿಯಿಂದ ಹೇಳಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ, ಖರೀದಿದಾರರು ಸ್ವತಃ ಸಂಪೂರ್ಣ ದಾಖಲೆಗಳ ಪರಿಶೀಲನೆ ಮಾಡಬೇಕು.

ರೇರಾ ಅಂದ್ರೆ ಏನು, ಎತ್ತ?

▪️ರೇರಾ ಅಂದರೆ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕಾಯ್ದೆ (ರೆಗ್ಯುಲೇಶನ್ ಆ್ಯಂಡ್ ಡೆವಲಪ್‌ಮೆಂಟ್). ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ಕಾಯುವ ಜತೆಗೆ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕ್ಷೇತ್ರದಲ್ಲಿ ಪಾರದರ್ಶಕತೆ ಹಾಗೂ ಜವಾಬ್ದಾರಿ ತರುವ ಸಲುವಾಗಿ 2016ರಲ್ಲಿ ಇದನ್ನು ಜಾರಿಗೆ ತರಲಾಯಿತು. ಬಹುತೇಕ ರಾಜ್ಯಗಳಲ್ಲಿ 2017ರ ಮೇ 1 ರಂದು ಈ ನಿಯಮ ಜಾರಿಗೆ ಬಂದಿದೆ,

▪️ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣ ಸಮಯಕ್ಕೆ ಅಂಟಿಕೊಂಡು ಆಸ್ತಿ ಹಸ್ತಾಂತರ ವಿಳಂಬವಾಗದಂತೆ ನೋಡಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಕಾಲಕಾಲಕ್ಕೆ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣದ ಸ್ಥಿತಿಗತಿಯ ಮಾಹಿತಿಯನ್ನು ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ಒದಗಿಸಬೇಕು. ಆಸ್ತಿಯ ದಾಖಲೆಗಳು ಪಕ್ಕಾ ಇರುವಂತೆ ನೋಡಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು.

▪️ಈ ಕಾನೂನಿನ ಅನ್ವಯ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣ ಸಂಸ್ಥೆಗಳು ವಾಸ್ತವಿಕ ಕಾರ್ಪೆಟ್ ಏರಿಯಾವನ್ನು ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ವಿವರಿಸಬೇಕು.

▪️ಒಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸುವ ಗ್ರಾಹಕರ ರಕ್ಷಣೆಗಾಗಿ ರೇರಾ ಅನ್ನುವುದು ಮೊದಲ ಬಾರಿಗೆ ಒಂದು ಕಾನೂನು ರೂಪದಲ್ಲಿ ಬಂತು. ರೇರಾ ನಿಯಮಗಳು ಬಂದು ಹತ್ತಿರತ್ತಿರ ಒಂದು ದಶಕವಾಗುತ್ತಿದೆ.

ಆದರೆ ಈಗಲೂ ಬಹುಪಾಲು ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ರೇರಾ ನಿಯಮಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಸ್ಪಷ್ಟತೆ ಇಲ್ಲ.


ಮನೆ ಖರೀದಿಗೆ ಮುನ್ನ ಈ ಅಂಶಗಳನ್ನು ಮರೆಯದಿರಿ…

ಭಾರತದಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಅನ್ನುವುದು ಆಯಾ ರಾಜ್ಯಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ವಿಷಯ. ಪ್ರತಿ ರಾಜ್ಯಕ್ಕೂ ಒಂದು ರೇರಾ ಪ್ರಾಧಿಕಾರವಿದ್ದು ನಿಯಮಾವಳಿಗಳಿವೆ. ಆದರೆ ಹೆಚ್ಚಿನ ರೇರಾ ನಿಯಮಗಳು ದೇಶದ ಬಹುಪಾಲು ರಾಜ್ಯಗಳಲ್ಲಿ ಅನ್ವಯವಾಗುತ್ತವೆ. ಬನ್ನಿ, ಗ್ರಾಹಕ ಸ್ನೇಹಿ ರೇರಾ ನಿಯಮಗಳ ಬಗ್ಗೆ ವಿವರವಾಗಿ ತಿಳಿಯುತ್ತಾ ಹೋಗೋಣ.

ನಿಮ್ಮ ಕಟ್ಟಡ ನೋಂದಣಿ ಆಗಿದೆಯಾ ನೋಡಿಕೊಳ್ಳಿ:

ಎಂಟು ಅಥವಾ ಅದಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಮನೆಗಳಿರುವ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್‌ಗಳು ಅಥವಾ 500 ಚದರ ಮೀಟರ್ ಗೂ ಮೀರಿದ ಪ್ರದೇಶದ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್‌ಗಳು ರಾಜ್ಯದ ರೇಡಾ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದೊಂದಿಗೆ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ನೋಂದಾಯಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರು ರೇರಾ ವೆಬ್‌ಸೈಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ ನೋಂದಣಿಯ ಸ್ಥಿತಿಯನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿ. ನೋಂದಾಯಿಸಿದ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್‌ಗಳಿಂದ ದೂರ ಉಳಿಯಬೇಕು. ”ಈ ಸದ್ಯಕ್ಕೆ ರೇರಾ ನೋಂದಾಯಿಸಿಲ್ಲ ಮುಂದೆ ನೋಂದಾಯಿಸುತ್ತೇವೆ. ಈಗ ಅಡ್ವಾನ್ಸ್ ಕೊಡಿ,” ಅಂದರೇ, ಅಂತಹ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣ ಸಂಸ್ಥೆಗಳಿಂದ ಅಂತರ ಕಾಯ್ದುಕೊಳ್ಳುವುದು ಒಳಿತು.

ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ ವಿವರಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿಕೊಳ್ಳಿ:

ನಿಮ್ಮ ರಾಜ್ಯದ ರೇರಾ ವೆಬ್‌ ಸೈಟ್ ನಲ್ಲಿ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಕಟ್ಟಡದಲ್ಲಿ ಎಷ್ಟು ಫ್ಯಾಟ್‌ಗಳಿವೆ, ಕಾರ್ಪೆಟ್ ಏರಿಯಾ ಎಲ್ಲದೆ, ಭೂಮಿಯ ಪರಭಾರೆ ವಿವರ, ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣ ಸಂಸ್ಥೆಯ ಹಿಂದಿನ ರೆಕಾರ್ಡ್ ಎಲ್ಲವೂ ಸಿಗುತ್ತವೆ. ಇವೆಲ್ಲವನ್ನೂ ಪರಿಶೀಲಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಜೊತೆಗೆ ಪ್ರತ್ಯೇಕವಾಗಿ ದೂರುಗಳ ವಿಭಾಗ ಇರುತ್ತದೆ. ಅಲ್ಲಿ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಬಿಲ್ವರ್‌ನ ವಿರುದ್ಧ ಎನೆಲ್ಲಾ ದೂರುಗಳು ಬಂದಿವೆ ಎಂದು ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳಬಹುದು.

ಕೃತಕ ಅಭಾವ ಸೃಷ್ಟಿಸುತ್ತಾರೆ… ಹುಷಾರ್..

ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಆಪಾರ್ಟ್‌ ಮೆಂಟ್ ಖರೀದಿಸಲು ಹೋದಾಗ, ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣ ಸಂಸ್ಥೆಯ ಮಾರ್ಕೆಟಿಂಗ್ ತಂಡದವರು ಇನ್ನೊಂದು ಮುರ್ನಾಲ್ಕು ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ಗಳು ಮಾತ್ರ ಉಳಿದಿವೆ.” ಎಂದು ಕೃತಕ ಅಭಾವ ಸೃಷ್ಟಿಸಲು ಪ್ರಯತ್ನಿಸುತ್ತಾರೆ. ಆ ಒತ್ತಡಕ್ಕೆ ಸಿಲುಕಿ ಯಾವುದೋ ಸಿಕ್ಕ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್ ಖರೀದಿಸಲು ಮುಂದಾಗಬೇಡಿ. ಎಷ್ಟೋ ರಾಜ್ಯಗಳ ರೇರಾ ವೆಬ್‌ಸೈಟ್‌ನಲ್ಲಿ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಯಾವೆಲ್ಲಾ ಯೂನಿಟ್‌ ಗಳು ಬಕರಿಯಾಗಿವೆ ಮತ್ತು ಯಾವುವು ಇನ್ನೂ ಖಾಲಿ ಇದೆ ಎಂಬ ವಿವರ ಸಿಗುತ್ತದೆ. ಅದನ್ನು ನೋಡಿಕೊಂಡು ಮುಂದುವರಿಯಿರಿ.

ಕಾರ್ಪೆಟ್ ಏರಿಯಾ ಆಧಾರಿತ ಮಾರಾಟ ಕಡ್ಡಾಯ:

ರೇರಾ ನಿಯಮಗಳು ಜಾರಿಗೆ ಬರುವ ಮುನ್ನ ಸೂಪ‌ರ್ ಕಾರ್ಪೆಟ್ ಏರಿಯಾ ಆಧಾರದಲ್ಲಿ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್ ಗಳನ್ನು ಬಿಲ್ವರ್‌ಗಳು ಮಾರಾಟ ಮಾಡುತ್ತಿದ್ದರು. ಇವರಲ್ಲಿ, ಕಾಮನ್ ಪ್ಯಾನೇಜ್ ಏರಿಯಾ, ಪಿಲ್ಲರ್ ಬರಿಯಾ ಎಲ್ಲವೂ ಸೇರಿರುತ್ತಿತ್ತು. 13,000 ಚದರಡಿ ಮನೆ ಅಂತಾ ಹೇಳಿ 900 ಚದರಡಿ ಕಾರ್ಪೆಟ್ ಏರಿಯಾ ಕೊಡುತ್ತಿದ್ದರು. ಆದರೆ ರೇರಾ ಪ್ರಕಾರ ಈಗ ಕಾರ್ಪೆಟ್ ಏರಿಯಾ ಅಂದ್ರೆ ವಾಸ್ತವಿಕ ವಾಸಕ್ಕಿರುವ ಸ್ಥಳಾವಕಾಶವನ್ನು ತಿಳಿಸಿ ಅದನ್ನು ಮಾತ್ರ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಬೇಕು.

ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕೆ ಮಾತ್ರ ನಿಧಿ ಬಳಕೆ:

“ನಮ್ಮ ಬಳಿ ಹಣ ತೆಗೆದುಕೊಂಡು ಬಿಲ್ಟರ್ ನಾಪತ್ತೆಯಾದರೆ ಏನು ಮಾಡೋದು?” ಇಂಥದ್ದೊಂದು ಭಯ ಫ್ಲಾಟ್ ಕೊಳ್ಳುವವರನ್ನು ಕಾಡುತ್ತಿತ್ತು. ಆದಕ್ಕೂ ರೇರಾದಲ್ಲಿ ಪರಿಹಾರ ದೊರಕಿದೆ. ರೇರಾ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣ ಸಂಸ್ಥೆಯು ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿದಾರರಿಂದ ಪಡೆದ ಶೇ.70ರಷ್ಟು ಮೊತ್ತವನ್ನು ಎನ್ನೊ ಆಕೌಂಟ್‌ ನಲ್ಲಿ ಇಡಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಆಂದ್ರೆ, ನೀವು 100 ರೂಪಾಯಿ ಕೊಟ್ಟಿದ್ದರೆ, ಅದರಲ್ಲಿ 70 ರೂಪಾಯಿಯನ್ನು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಎನ್ನೊ ಖಾತೆಯಲ್ಲಿ ಎತ್ತಿಡಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಇನ್ನು 3 ರೂಪಾಯಿಯನ್ನು ಮಾತ್ರ ಸದ್ಯದ ಅಗತ್ಯ ಖರ್ಚುಗಳಿಗೆ ಬಳಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಇನ್ನುಳಿದ 70ರಷ್ಟು ಹಣವನ್ನು ಕೆಲಸ ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸಿದಕ್ಕೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿ ಹಂತಹಂತವಾಗಿ ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಇದರಿಂದ ಬಿಲ್ಡರ್ ಗಳಿಂದ ಹಣದ ದುರ್ಬಳಕೆ ತಪ್ಪುತ್ತಿದೆ.

ಕಾನೂನುಬದ್ದ ಒಪ್ಪಂದ:

ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಆಸ್ತಿಯ ಒಟ್ಟು ಮೌಲ್ಯದ ಶೇ.10ಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚಿನ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಆಡ್ವಾನ್ಸ್ ರೂಪದಲ್ಲಿ ಅಗ್ನಿಮೆಂಟ್ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳದೆ ಗ್ರಾಹಕರಿಂದ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣ ಸಂಸ್ಥೆಯು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುವಂತಿಲ್ಲ ಇನ್ನುಳಿದ ನಂತರದ ಪಾವತಿಗಳು ಕೂಡ ಅಗ್ನಿಮೆಂಟ್ ಮೂಲಕವೇ ಆಗಬೇಕು.

ಸ್ವಾಧೀನಾನುಭವ ಪತ್ರ ಇಲ್ಲದೆ ಆಸ್ತಿ ಹಸ್ತಾಂತರ ಇಲ್ಲ:

ರೇರಾ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಣಿಯಾಗಿರುವ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ಗಳು ಸ್ವಾಧೀನಾನುಭವ ಪತ್ರ (occupancy certificate ) ಇಲ್ಲದೇ, ಫ್ಲ್ಯಾಟ್ ಗಳನ್ನು ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಹಸ್ತಾಂತರಿಸುವಂತಿಲ್ಲ, ಕಟ್ಟಡ ಸುರಕ್ಷತಾ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಪೂರೈಸಿದ ನಂತರದಲ್ಲಿ ಮಾತ್ರ ಆಸ್ತಿ ಕೊಡಬಹುದಾಗಿದೆ.

ಕಟ್ಟಡ ಹಸ್ತಾಂತರ ವಿಳಂಬಕ್ಕೆ ನಿಮಗೆ ಸಿಗುತ್ತೆ ಪರಿಹಾರ:

ರೇರಾ ಆಡಿ ನೋಂದಾಯಿತ ಬಿಲ್ಲರ್‌ಗಳು ಕಾನೂನುಬದ್ದವಾಗಿ ಎಲ್ಲ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಪಾಲಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣ ವಿಳಂಬವಾದಲ್ಲಿ ಗ್ರಾಪಕರು ಸಂಪೂರ್ಣ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಬಡ್ಡಿಯೊಂದಿಗೆ ಹಿಂಪಡೆಯಬಹುದು. ”ಇಲ್ಲ ಕಟ್ಟಡಕ್ಕಾಗಿ ಕಾಯುತ್ತೇನೆ,” ಎಂದರೆ ವಿಳಂಬದ ಸಮಯಕ್ಕೆ ಬಿಲ್ವರ್ ಬಡ್ಡಿ ಕೊಡಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಕೋವಿಡ್ ಲಾಕ್‌ ಡೌನ್‌ಂತಹ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಅನಿವಾರ್ಯವಾಗಿ ವಿಳಂಬವಾದರೆ ಬಿಲ್ಡರ್ ಗಳು ರೇರಾ ಬಳಿ ಹೆಚ್ಚಿನ ಕಾಲಾವಕಾಶ ಕೇಳಬಹುದು. ಅಂತಹ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಬಿಟ್ಟರ್‌ಗಳಿಗೆ ರೇರಾ ಹೆಚ್ಚಿನ ಸಮಯ ನೀಡುತ್ತದೆ.

ಫ್ಲ್ಯಾಟ್ ಖರೀದಿ ನಂತರದ ಸುರಕ್ಷತೆ:

ನೀವು ಫ್ಲ್ಯಾಟ್ ಖರೀದಿಸಿದ ನಂತರವೂ ನಿಮಗೆ ರೇರಾ ರಕ್ಷಣೆ ದೊರೆಯುತ್ತದೆ. ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣವಾದ 5 ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ ಏನಾದರೂ ಗಂಭೀರ ದೋಷಗಳು ಕಂಡುಬಂದರೆ ನಿರ್ಮಾಣ ಸಂಸ್ಥೆ ಅದರ ಹೊಣೆ ಹೊರಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಲೀಕೇಜ್ Structural damage, ಕಳು ಕಾಮಗಾರಿಯ ಅಂಶಗಳು ಪತ್ತೆಯಾದರೆ 30 ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ಅದನ್ನು ಸರಿಪಡಿಸಿಕೊಡಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.

ರೇರಾ ಕಾಯ್ದೆಗೆ ಬೇಕು ಒಂದಿಷ್ಟು ತಿದ್ದುಪಡಿ:

ಭೂಗತ ಲೋಕದಂತಿದ್ದ ಭಾರತದ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ರೇರಾ ಜಾರಿಯಾದ ಬಳಿಕ ಸುಧಾರಿಸಿದೆ. ರೇರಾ ಕಾಯ್ದೆ ಅನ್ವಯ ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳು ಲೇಔಟ್ ಯೋಜನೆಯ ಹಾಗೂ ತಮ್ಮ ಹಿನ್ನೆಲೆಯ ಸಂಪೂರ್ಣ ವಿವರಗಳನ್ನು ಬಹಿರಂಗಪಡಿಸುವುದು ಕಡ್ಡಾಯ. ಇದರಿಂದ ಪಾರದರ್ಶಕತೆ ಹೆಚ್ಚಿದೆ. ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಗ್ರಾಹಕರಿಂದ ಸಂಗ್ರಹಿಸಿದ ಹಣದ 70% ಅನ್ನು ಒಂದು ಪ್ರತ್ಯೇಕ ಖಾತೆಯಲ್ಲಿ ಇಡುವುದು ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿದ್ದು, ಇದರಿಂದ ಹಣ ಬೇರೆ ಯೋಜನೆಗೆ ತಿರುಗುವುದನ್ನು ತಡೆಯಲಾಗಿದೆ. ಅಲ್ಲದೇ, ಮನೆ ವಿತರಣೆಯಲ್ಲಿ ವಿಳಂಬವಾದರೆ ಬಡ್ಡಿ ಪಡೆಯುವ ಹಕ್ಕನ್ನೂ ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ನೀಡಿದೆ.

ಭಾರತೀಯ ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ಒಂದು ಆಶಾಕಿರಣವಾಗಿರುವ ರೇರಾ, ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣ ವಲಯದಲ್ಲಿ ಪಾರದರ್ಶಕತೆ ಮತ್ತು ಜವಾಬ್ದಾರಿಯನ್ನು ತರುವ ಉತ್ತಮ ಕಾನೂನಾಗಿದೆ. ಆದರೆ, ಕಾಯ್ದೆ ಜಾರಿಯಾದ ಎಂಟು ವರ್ಷಗಳ ನಂತರವೂ ಗ್ರಾಹಕರ ಸಮಸ್ಯೆಗಳಿಗೆ ಸಂಪೂರ್ಣ ನ್ಯಾಯ ಸಿಗುತ್ತಿದೆಯೇ ಎಂಬುದೇ ಯಕ್ಷಪ್ರಶ್ನೆ.

ದೊಡ್ಡ ಮತ್ತು ಪ್ರತಿಷ್ಠಿತ ಬಿಲ್ಡ‌ರ್ ಗಳು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ರೇರಾ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಪಾಲಿಸುತ್ತಿದ್ದಾರೆ. ಆದರೆ, ಅನೇಕ ಸಣ್ಣ ಮತ್ತು ಮಧ್ಯಮ ವರ್ಗದ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಕಾಲಮಿತಿಯನ್ನು ಮೀರುತ್ತಿದ್ದು, ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್‌ನ ತ್ರೈಮಾಸಿಕ ವರದಿಗಳನ್ನು ನಿಯಮಿತವಾಗಿ ನವೀಕರಿಸುತ್ತಿಲ್ಲ. ದಂಡ ವಿಧಿಸಿದರೂ, ಆ ದಂಡವನ್ನು ವಸೂಲಿ ಮಾಡಲು ಆಗದಿರುವುದು ದೊಡ್ಡ ಸಮಸ್ಯೆಯಾಗಿದೆ. ಇದರಿಂದ, ಕಾಯ್ದೆಗೆ ಇರುವ ‘ದಂಡದ ಬಲ’ ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ಬಳಕೆಯಾಗುತ್ತಿಲ್ಲ.

ದೇಶದಲ್ಲಿ ಕಾನೂನುಗಳು ಉತ್ತಮವಾಗಿದ್ದರೂ ಅದರ ಜಾರಿಗೊಳಿಸುವಿಕೆ ದಕ್ಷವಾಗಿರುವುದಿಲ್ಲ. ರೇರಾ ಕಾಯ್ದೆ ಯಶಸ್ವಿಯಾಗಬೇಕಾದರೆ ಕೆಲವು ಬದಲಾವಣೆಗಳನ್ನು ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಲೇಬೇಕು. ಮುಖ್ಯವಾಗಿ, ದಂಡದ ಆದೇಶಗಳನ್ನು ‘ಕಂದಾಯ ಬಾಕಿ’ ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಿ, ದಂಡವನ್ನು ತ್ವರಿತವಾಗಿ ವಸೂಲಿ ಮಾಡುವ ಅಧಿಕಾರವನ್ನು ರೇರಾ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಕ್ಕೆ ನೀಡಬೇಕು. ಅಲ್ಲದೇ, ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ ಮುಗಿಯುವ ಮೊದಲು ‘ಪೂರ್ಣಗೊಂಡಿದೆ’ ಎಂದು ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಘೋಷಿಸಿದರೂ, ಅಧಿಕಾರಿಗಳು ಸ್ಥಳ ಪರಿಶೀಲನೆ ಮಾಡಿ, ಅನುಮತಿಗಳನ್ನು ದೃಢಪಡಿಸಿದ ನಂತರವೇ ಅಂತಿಮ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರ ನೀಡಬೇಕು.

‘ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಎಂದರೆ ರೌಡಿಗಳ ಗುಂಪು’ ಎನ್ನುತ್ತಿದ್ದ ಕಾಲವನ್ನು ಬದಲಾಯಿಸಿದ ರೇರಾ ಕಾಯ್ದೆ ಸಮರ್ಪಕವಾಗಿ ಉಪಯೋಗವಾದರೇ, ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ಕಾನೂನು ರಕ್ಷಣೆ ಸಿಗುತ್ತದೆ. ಇಲ್ಲವಾದರೆ ಮೂರು ಮತ್ತೊಂದು ಎಂಬಂತೆ ಈ ಕಾಯ್ದೆಯೂ ಮೂಲೆ ಸೇರುತ್ತದೆ.

ಇದನ್ನೂ ನೋಡಿ…𝗞𝗦𝗘𝗧 𝗘𝗫𝗔𝗠-𝟮𝟬𝟮𝟱 𝗞𝗘𝗬 𝗔𝗡𝗦𝗪𝗘𝗥𝗦